Drucker 100 anos

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Como funcionam os financiamentos imobiliários?

Exceto no que se refere a financiamentos para aquisição de imóveis por meio de programas específicos, como por exemplo, o Minha Casa Minha Vida, o PAR (programa de arrendamento residencial), dentre outros, os demais financiamentos imobiliários funcionam, resumidamente, da seguinte forma:

(a) O comprador assina, com a incorporadora-vendedora, um contrato onde fica estabelecido o preço do imóvel e a forma do seu pagamento parcelado;

(b) A forma de pagamento segue, usualmente, a previsão de um sinal, parcelas mensais a serem quitadas no período de construção e, com a conclusão das obras e entrega a unidade, o pagamento de uma parcela em valor significativo (em torno de 70 a 80 por cento do valor da negociação). Essa parcela (chamada por alguns, de “parcela das chaves”) é paga com recursos próprios do comprador ou, por meio de financiamento obtido junto a instituição financeira que conte com linha de crédito imobiliário.

O comprador deve ter cuidado ao assumir o pagamento mediante financiamento bancário. Destacamos algumas informações importantes que devem ser do seu conhecimento:

(1) O imóvel financiado será objeto de avaliação da entidade financeira, por conseguinte, com base nessa avaliação e na capacidade de comprometimento de renda do comprador, a instituição financeira aprovará um determinado valor a ser financiado.

Usualmente, as instituições financeiras financiam entre 70 a 80% do valor da avaliação do imóvel, levando-se em conta, por óbvio, a análise de crédito do tomador do financiamento.

Se o valor aprovado não for suficiente para quitar a mencionada parcela final do preço, caberá ao comprador liquidar esse saldo junto à vendedora para poder receber sua escritura e confessar a dívida junto ao agente financeiro.

(2) Veja que o comprador deverá ser “aprovado” por comitê de crédito da instituição financeira, estabelecendo assim, o valor a ser financiado.

(3) Aprovado o valor do financiamento a favor do comprador, o contrato definitivo de compra e venda é assinado e registrado no cartório de registro de imóveis. Os recursos advindos do financiamento serão encaminhados à empresa incorporadora vendedora, para quitação do saldo do preço; o valor do financiamento deverá ser pago pelo comprador à instituição financeira, dentro do prazo ajustado.

(4) Como garantia desse financiamento, o comprador dará o próprio imóvel, seja por hipoteca, seja por “alienação fiduciária do imóvel em garantia”, que diga-se, é a mais utilizada no momento.

(5) O comprador deve atentar para os custos com os quais arcará no momento da assinatura desse contrato. Dentre outros, citamos o de avaliação do imóvel a ser financiado; obtenção de certidões que deverão ser apresentadas à entidade financeira; taxa de abertura de crédito; imposto de transmissão de bens imóveis; registro dos contratos de compra e venda e da alienação fiduciária; etc.

(6) Ainda no que se refere a custos, o comprador deve verificar o valor total que será pago nas parcelas, pois, nesta fase do financiamento, diferente do que ocorre na fase de construção do empreendimento, o valor das prestações é acrescido dos juros remuneratórios e do valor do seguro. Portanto, o comprador deve verificar o valor global da parcela e se certificar de sua capacidade econômica para arcar com esse custo mensal total.

Não é demais repetir: a aquisição de um imóvel é bastante complexa; exige uma profunda análise sob o ponto de vista econômico-financeiro, mas também, uma boa assessoria jurídica para entender, nos detalhes, as obrigações que estão sendo assumidas, assim como, os direitos que lhe assiste.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br

Posso perder um imóvel comprado na planta se a incorporadora não pagar suas dívidas com o banco?

A maioria dos empreendimentos imobiliários conta com financiamento para a construção, obtido pela incorporadora imobiliária junto a alguma instituição financeira. São recursos procedentes dos depósitos das cadernetas de poupança, do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e outras linhas específicas de financiamento (como por exemplo, o programa Minha Casa Minha Vida).
Nesses casos, os empreendedores imobiliários buscam os recursos junto às instituições de crédito que, após avaliarem o produto que se pretende levar a efeito e o cadastro do empreendedor (incorporador imobiliário), contrata o financiamento dos recursos destinados para a construção e, na medida em que as obras são realizadas e devidamente medidas pela instituição financeira, os recursos são liberados.

O valor liberado pela instituição financeira deverá ser quitado pelo incorporador imobiliário dentro do prazo ajustado no respectivo contrato (usualmente, seis meses após a conclusão das obras e respectiva averbação do “habite-se” junto ao registro de imóveis).

A título de garantia, a instituição financeira exige, dentre outras, que o incorporador imobiliário hipoteque o imóvel sobre o qual está sendo levado a efeito o empreendimento para que, no caso de não pagamento do valor financiado, possa a instituição financeira, ao executar o valor vencido e não pago, levar o imóvel e suas acessões e benfeitorias a leilão e assim, arrecadar os recursos suficientes para quitar o seu crédito.

Ocorre que a inadimplência do incorporador imobiliário em face da instituição financeira chegou a provocar situações de clara injustiça, reparada pela edição da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Vejamos de qual situação estamos tratando:

Firmado o contrato de financiamento entre incorporador imobiliário e a instituição financeira, os recursos são devidamente liberados e a obra executada. Nesse período, o comprador do imóvel inicia seus pagamentos e, ao final do prazo da construção, quita o saldo do preço. Ou seja, unidade concluída pela incorporadora e o preço devidamente quitado pelo comprador.

Considerando que o imóvel havia sido dado em hipoteca a favor da instituição financeira, cabe ao incorporador quitar a quota parte do financiamento relativo à unidade autônoma cujo preço foi pago pelo seu comprador, de modo a que possa obter da instituição financeira, o respectivo termo de liberação da hipoteca e assim, não pesar sobre a unidade, qualquer ônus ou gravame.

Supondo, entretanto, que a incorporadora não pague a sua dívida junto à instituição financeira, caberá à instituição financeira iniciar a execução do seu crédito e, portanto, executar a hipoteca que garante a dívida vencida e não paga.

E como sabemos, executar a hipoteca significa levar o imóvel hipotecado a leilão para que com os recursos advindos dessa venda, seja liquidada a dívida objeto da execução.

Mas essa situação provoca um evidente cenário de injustiça ao comprador que tenha quitado a sua unidade, pois estaria ele sujeito a perder o imóvel adquirido, por conta de uma dívida que não é sua (comprador), mas sim, do incorporador imobiliário.

Para que esta situação de evidente injustiça não mais atingisse vários compradores de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 308 que adiante transcrevemos:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração do contrato de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Nesse caso, mesmo que o incorporador imobiliário não cumpra com suas obrigações junto à instituição financeira, e, ainda que o imóvel tenha sido dado em hipoteca a favor da instituição financeira, essa hipoteca é ineficaz em relação ao comprador do imóvel, resguardando a este, o direito de receber o imóvel, quando da sua quitação, livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br

O que fazer em caso de atraso na entrega do imóvel novo ?

Verificamos, nos últimos anos, um acentuado crescimento do mercado imobiliário decorrente de vários fatores, dentre eles, demanda reprimida, estabilidade econômica, oferta de crédito, formalização de empregos e elevado nível de confiança da população para assumir dívidas de longo prazo.

Consolidado esse cenário positivo, a indústria da construção civil brasileira respondeu à demanda com agilidade, disponibilizando interessantes alternativas de imóveis para os mais variados tipos consumidores.

Considerando que a indústria da construção mobiliza vários agentes de produção, como instituições financeiras, empreendedores imobiliários, fornecedores de equipamentos e de materiais de construção, mão-de-obra e órgãos públicos (ou assemelhados), verificamos que quando um desses agentes falha na execução de suas obrigações, a demora repercute em toda a cadeia, provocando atraso na entrega final do imóvel ao seu comprador.

Assim, com relação à questão do atraso na entrega do imóvel ao comprador, recomendo algumas providências:

1. Inicialmente, verificar no contrato, a data prevista para a conclusão das obras e posterior transmissão da posse, atentando para o chamado prazo de tolerância.

É usual que nos contratos haja a previsão de uma tolerância de 180 dias para a efetiva conclusão das obras e entrega do imóvel, pois, em algumas circunstâncias, ainda que as obras estejam concluídas, algumas pendências de caráter burocrático não permitem a entrega formal do imóvel, justificando assim a previsão do prazo de tolerância. Podemos citar como exemplos, a demora na emissão da certidão negativa de débito do INSS referente às obras; a expedição do auto de vistoria de segurança; a expedição do Auto de Conclusão (Habite-se) ou ainda, a especificação do condomínio perante o registro imobiliário.

2. Aproximando-se da data prevista para a entrega do imóvel, o comprador pode solicitar ao incorporador informações sobre o efetivo estado da obra, bem como, das providências necessárias para iniciar, quando o caso, as providências referentes à obtenção de financiamento junto a instituições de crédito imobiliário.

3. Se ultrapassado o prazo contratual para transmissão da posse do imóvel, o comprador poderá comprovar os prejuízos materiais que esteja vivenciando. Por exemplo: aluguel do local onde esteja morando; custos com guarda-móveis que eventualmente tenham sido adquiridos pelo comprador e que não podem ser instalados no novo imóvel e outras despesas que estejam sendo arcadas pelo consumidor por conta do atraso.

O fato do comprador não ser inquilino de algum outro imóvel, e, portanto, não comprovar o gasto que teve com aluguel durante o período de atraso na entrega do novo imóvel, não significa que a vendedora (incorporadora) esteja isenta de indenizá-lo pela impossibilidade de fruição (uso) do novo imóvel a partir da data prevista para a sua conclusão e entrega.

Aliás, nota-se que algumas incorporadoras passaram a adotar essa previsão contratual, segundo a qual, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, o comprador será remunerado com uma determinada quantia, tomando-se por base, o valor até então pago por ele.

4. Diante do atraso na entrega do imóvel, e havendo saldo do preço a pagar pelo consumidor, ele poderá formalizar para a vendedora, a suspensão dos pagamentos que estejam vinculados à entrega do imóvel, evitando-se assim, que a vendedora promova a cobrança ou a caracterização da mora do comprador.

5. Se o atraso persistir, o comprador poderá também buscar a rescisão do contrato, atribuindo assim, a culpa desse desfazimento, à incorporadora, quando então, fará jus à restituição dos valores até então pagos e demais penalidades decorrentes do descumprimento da vendedora.

O importante a destacar é que o atraso na entrega do imóvel acarreta ao comprador desconforto e danos materiais que haverão de ser indenizados por quem os produziu. No entanto, vale ressalvar, que indenização não significa enriquecimento, e, portanto, aqueles que buscarem obter vantagens que extrapolam a boa-fé e a razoabilidade, certamente não encontrarão guarida no nosso judiciário.

Por fim, recomendo que em uma situação de atraso de obra, ambas as partes busquem uma análise ponderada da situação, equilibrando os interesses de modo a evitar que essa situação, que não interessa a nenhum dos contratantes, provoque ainda maiores transtornos entre eles.
(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br

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